2024년 신생아 특례대출과 대한민국의 부동산 방향

현재 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙어 있는 상황이다. 매물은 쏟아져 나오고 있는 상황인데 이 물건을 받쳐줄 구매자가 나오고 있지 않다. 이에 따라 정부는 안전진단 없이 재건축이 가능하게 한다거나 특례대출 등 다양한 정책들을 내놓고 있는 상황인데 이를 보고 있노라면 현 정부는 집값유지가 아닌 오히려 반등을 꿈꾸는 것이 아닌가 하는 생각이 든다. 이러한 정책들이 독인지 약인지는 조금 더 지켜봐야 하지 않을까 생각한다. 이 시간에는 우리나라의 부동산이 어떤 방향으로 향하게 될지 자세하게 이야기해 보고자 한다.

 

매년 생기는 특례대출 (2024 신생아 특례대출)                                                          

작년에 보금자리 특례론과 더불어 50년만기 대출까지 정부는 대략 50조 정도의 대출을 풀었다. 이는 3/4분기에 모두 사용이 되었다. 이번 신생아 특례대출은 50조까지는 아니지만 근접한 수준으로 준비 중이며 이자율 또한 매력적이다. 현재 주담대 대출을 생각해 보면 어떻게 해서든 대출을 받아 집을 사는 게 유리할 정도의 이자율이다. 다만 이번 특례대출은 특수조건이 있는데 바로 2024년에 출산한 신생아가 있어야 대출이 가능하다는 것이다. 

 

 

작년과 다르게 소득부분과 대상주택가액이 많이 바뀌어 상당히 유연해진 것이 눈에 띈다. 먼저 소득은 6~7천만 원을 넘어선 1.3억 원까지 가능하여 꽤 많은 신혼 부부들이 해당사항에 포함될 것이라고 생각한다. 더불어 주택가액이 구입은 9억 원 이하 전세자금은 수도권 5억 지방 4억 이하로 작년과 다르게 구입자금 부분이 꽤 많이 상승한 것으로 보인다. 수도권에 대부분의 집값이 6억 원을 넘는 것을 보면 이 부분은 아주 매력적으로 보이기까지 한다.

 

첫 자녀부터 5년간 소득별로 낮은 금리를 가지게 되고 총 15년, 세 자녀까지 연장이 가능하게 된다. 내가 자녀가 2명이 생긴다고 한다면 대충 30년 만기에 10년을 1프로 혹은 2프로 초반대에 금리로 돈을 빌릴 수 있게 된다. 30년 만기로 1.8프로와 4프로대를 비교하면 원리금균등상환으로 가정하에 아주 큰 차이가 나는 걸 확인할 수 있다.

 

 

구입자금으로 최대 대출이 가능한 5억원을 1.8%로 빌리게 되면 5년, 10년 혹은 15년 동안 대략 180만 원을 상환하게 되고 4프로로 계산하게 되면 월 상환금이 238만 원으로 대략 60만 원 정도의 차이가 있다. 총 대출이자는 특례대출 기간에 따라 달라지게 되지만 확연한 차이가 느껴지는 걸 볼 수 있다. 예를 들어 30년 만기의 자녀가 둘로 10년 동안 특례대출을 받게 된다면 10년 인플레이션까지 따지게 되면 아주 낮은 수준인 것을 알 수 있다. 10년 후에 대출을 바꾸더라도 어느 정도 상환된 원리금이 있기 때문에 남은 20년도 큰 부담이 없게 된다.

 

신생아 특례대출은 정말로 좋은 정책인 것인가?

그렇다면 신생아 특례대출은 정말로 좋은 정책인 것인가? 위에서 신생아 특례대출이 아주 매력적이라고 계속해서 이야기 했는데 갑자기 이런 질문이 당황스러울 수 있다. 하지만 올해 출산예정인 신혼부부 그래서 특례대출로 집을 구매하고자 하는 분들에게 신생아 특례대출은 오히려 독인 든 성배일 수 있다는 것을 꼭 알려주고 싶다. 단순히 이자율만 생각한다면 고금리인 시대에 살고 있는 우리는 무조건 받아야 할 정도의 낮은 이자율인 것은 변함이 없다. 

 

문제는 집값이 더 떨어질 수도 있다는 것이다. 최소 몇천만원 최대 1~2억이 더 떨어질 텐데 아무리 낮은 이자율이라도 더 낮은 가격에 낮은 이자율이라면 금상천화가 아닐 수 없다. 작년 말부터 늘어가는 매물과 팬데믹부터 시작된 엄청난 가계부채로 인해 수요는 너무 낮은데 공급은 넘쳐나고 있는 상황이다. 공급은 넘쳐나는데 수요가 없다? 당연히 가격은 떨어지게 되어있다. 팬데믹 때 포모현상으로 많은 20~30대가 영끌을 통해 집을 구매했다. 솔직히 개인적인 생각으로는 이 당시 많은 다주택 소유자들이 집값을 일부러 끌어올리고 그 가격으로 20~30대에 던진 것으로 생각한다.

 

이때 엄청난 투자소유가 생겨나 많은 구매자들이 집을 구매했고 작년 특례대출로 그나마 남은 수요자들도 걸레짜듯이 쥐어짜지 않았나 생각한다. 이 말인즉 현재 남아있는 수요자가 많지 않다는 것이다. 팬데믹부터 안 좋아진 경제상황과 엄청난 가계부채로 허덕이고 있는 상황에서 아직도 높은 집값을 구매할 사람들이 많지 않다는 것이다. 이와 다르게 영끌로 버티고 버틴 구매자들 혹은 가계부채로 허덕이는 사람들에 집이 경매로 나오고 있다는 것이다.

 

금리가 곧 떨어질텐데 괜찮지 않을까 하시는 분들도 있으나 개인적인 생각으로는 우리나라 금리는 꽤 오랫동안 현행유지가 될 듯싶다. 미국 연준금리가 작년 마지막에 동결을 하고 인하 이야기까지 나왔으나 다시 미국시장이 나빠지고 있다는 점이 문제이다. 미국이 금리를 내려도 우리나라는 당장 내리지 못할 듯싶은데 미국이 금리를 올리지도 내리지도 않고 기존을 유지할 가능성이 있다는 것이다. 그렇다면 우리나라도 기존 고금리를 유지할 것이고 운이 좋아 미국이 금리를 내린다 하더라도 올해 3/4분기는 되어야 금리 인하 이야기가 나오지 않을까 생각한다.

 

그렇다면 가계부채로 힘들어 하시는분들의 사정은 올해 후반기까지는 똑같이 힘들것으로 보인다. 신생아 특례대출로 유동성이 확보된다면 9억 원 이하는 어느 정도 거래가 활성화가 될 것으로도 보이나 이번 신생아 특례대출은 특수조건이 하나 있다는 것이다. 바로 자녀 그것도 2024년에 태어난 자녀가 있어야 한다는 것이다. 자녀가 있는 신혼부부가 이 대출을 통해 구입한다는 것은 투자의 목적이 아닌 실소유의 목적이 크기 때문에 이 또한 집값을 올리기는 쉽지 않아 보인다. 많은 분들이 이미 아시겠지만 부동산 가격은 인플레이션의 한해 아주 천천히 오르는데 집값이 갑자기 천정부지로 치솟는다는 것은 실소유가 아닌 투자소유가 미친 듯이 늘어났다는 것이다. 하지만 이번 특례대출만 보자면 투자소유는 전혀 늘 것 같지 않고 실소유만 조금 늘어날 것으로 보인다.

 

대한민국의 부동산 방향 (저출산의 영향)

매년 특히 수도권은 항상 공급부족에 시달린다. 그렇다면 우리나라의 정말 집이 부족한가? 답은 그렇다이다. 전쟁을 거쳐온 우리나라의 주택상황은 그렇게 좋은 편은 아니라고 생각한다. 낙후되고 오래된 집들이 많고 흔한 말로 살만한? 집은 의외로 많이 없는 것은 현실이다. 게다가 도시국가화가 점점 더 진행되어 지방에서 서울 혹은 수도권으로 유입되는 많은 인구수가 해마다 증가하고 있어 공급부족은 매년 부족할 수밖에 없다.

 

공급이 부족하면 가격이 오르지 않겠는가? 이것의 답은 꼭 그렇지는 않다는 것이다. 부동산은 개인의 선택이기 때문에 가격이 높거나 본인의 자금이 부족하다면 새집을 구매하기보다는 기존의 집에서 더 버티자는 심리가 생기기 때문에 수요는 여전히 올라가지 않을 것으로 보인다. 또한 새로운 주택이 완전히 사라지는 것이 아니고 느리지만 천천히 꾸준히 공급은 증가하게 된다.

 

문제는 앞으로 수요는 점점 더 줄어질수밖에 없다는 것이다. 바로 저출산이 요인이 있기 때문이다. 역사상 유례없는 1.0 아래인 0.7의 출산율을 지닌 대한민국은 앞으로의 미래가 정해져 있다고 볼 수 있다. 1.0 아래로 떨어지기 시작한 지 벌써 6년째에 접어들었지만 제대로 된 정책하나 볼 수 없다. 도시국가 혹은 유사국가를 제외하고 제대로 된 국가 중에 1.0 아래의 출산율은 대한민국이 유일무이이다. 노령화 국가로 우리나라보다 먼저 진입한 일본 또한 1.2 혹은 1.3의 출산율을 유지하고 있다.

 

10년 혹은 20년만 되면 수요는 지금보다 극심하게 떨어질 것으로 보이고 국민평형대인 30평대는 더이상 수요가 없어지고 10평대 20평대가 그나마 명맥을 이어가지 않을까 싶다. 이러한 형상은 바로 현재 우리나라는 출산율은 낮고 1인가구는 늘어가기 때문이다. 이렇게 인구수가 줄어들면 더더욱 많은 사람들이 인프라가 좋은 수도권으로 몰리게 되고 집값에 심각한 영향은 지방부터 시작될 것이 불 보듯 뻔하다. 다만 이러한 상황에서도 인프라가 잘 갖춰진 도시의 노른자 땅의 집값은 인플레이션의 한해 꾸준히 상승할 것으로 보이지만 전체적인 부동산의 하락을 막을 수 없을 것으로 보인다.

 

올해 많은 사람들이 특히 출산예정인 출산부부들이 신생아 특례대출로 집을 구매하고자 할것이다. 이자율만 보자면 정말 매력적인 대출이라고 생각된다. 또한 대부분 실소유 실거주를 하실 분들이라 언제든 사도 괜찮다 생각하고 시장에 뛰어들 수 있지만 조금만 차분히 기다려 보는 것을 추천한다. 아무리 실거주 실소유라도 집은 무조건 싸게 사서 비쌀 때 파는 게 최고다. 현재 높아진 가계부채, 쏟아지는 매물 그리고 특레대출의 특수조건등을 생각하면 올해 상반기만 버티면 하반기쯤부터 본격적인 집값 하락이 시작할 것으로 생각된다. 오늘은 이렇게 신생아 특례대출과 대한민국 부동산의 방향에 대해서 알아보았다. 이 글은 투자조언이 아니며 집을 구매하기 전에 꼭 많은 공부를 통해 시장을 파악하고 뛰어들기를 바라며 쓴 글이다. 꼭 기억하실 부분은 집값의 폭등은 특이한 현상으로 원래 집값은 천천히 오르는 것이 정상이다. 옆집이 몇 년 만에 몇억을 벌었다 이런 말은 주식시장에서도 똑같이 발생한다. 문제는 주식시장에서 이런 말을 들으면 그저 운이 좋았네 하고 넘어갈 사안을 부동산에는 나도 가능할 것이라고 뛰어드는 사람이 많다는 것이다. 꼭 전체적인 시장을 파악하고 집을 소유하길 바라는 마음이다.