대한민국 부동산 쏠림현상 이대로 괜찮은가?

대한민국은 단시간에 아주 빠른 성장을 한 나라이다. 전쟁을 거쳐 나라가 재건되고 발전하는 동안 항상 부족한 주택 공급으로 많은 사람들의 꿈이 자기 집 마련이 되었다. 그동안 다행히도 나라의 경제성장률과 더불어 부동산에 가치도 끓임 없이 올라가 부동산을 구매한 구매자들에게 아주 큰 수익실현도 안겨주었다. 이런 상황이 몇십 년가 지속되다 보니 우리나라는 부동산만이 나의 자산을 부풀려줄 수 있는 유일한 방법이라고 생각하여 본인 자산의 70~80프로가 부동산에 묶여있는 상황이 발생하게 된다. 이러한 현상은 사회의 여러 방면으로 안 좋은 영향을 끼치게 된다. 이 시간에는 우리나라의 부동산 쏠림현상에 대해 자세하게 다뤄보고자 한다.

 

대한민국은 부동산 불패신화가 맞는가?

그동안 우리나라는 부동산 불패신화가 맞다고 생각한다. 땅 혹은 아파트만 사놓고 기다리면 어느순간 가치가 뻥튀기되어있는 것을 본 적이 많이 있을 것이다. 어디 시골에 땅만 사놔도 몇 년 뒤에는 적어도 2~3배 올라가는 그런 상황이 종종 발생되었다. 50~60년대에 극심한 주택 공급부족에 시달렸던 우리나라 기성세대들에게는 그 당시에 월세살이의 서러움이 존재한다. 집주인의 횡포에 시달리던 사람들의 모든 꿈은 본인의 집을 가지는 것이 삶의 목표가 되었다. 다행히도 집을 구매하기라도 한 사람들은 엄청난 경제성장률과 더불어 부동산 가치도 많이 올라 부를 이룬 사람들을 주위에 흔치 않게 볼 수 있다.

 

이런 현상을 겪고 살아온 오늘날의 부모들은 자식들에게 집은 꼭 사야한다. 돈 모으면 집부터 사야 한다라는 경제관념을 심어주었고 이러한 결괏값은 최근 팬데믹 때 천정부지로 올라간 집값으로 포모현상을 겪은 20~30대들이 본인만 뒤쳐지기 무서워 영끌로 집을 구매하게 되었다. 그렇게 잠시 올라간 집값을 뒤로 현재 집의 가치는 하락세에 접어들었고 높아진 금리는 내려갈 길이 보이질 않는다. 이와 동시에 경제는 어려워지고 주택구입대출을 제외하고도 가계부채는 꾸준히 올라 더욱더 힘들어질 전망이다. 

 

또한, 대한민국은 오랫동안 아주 낮은 출산율을 기록하고 있는데 이 현상은 벌써 주위에 나타나고 있다. 저조한 출산율이 지금 당장 집값에 영향을 주진 않겠지만 적어도 10년 길면 15년 후에는 천천히 나타나게 되어있다. 말 그대로 더 이상 수요가 없어지게 된다. 출산율이 낮아진다는 것은 1인가족이 많아진다는 것이고 이는 현재 국민평형인 30평대의 수요는 더 이상 찾아보기 힘들어질 것으로 보인다. 안타깝게도 우리나라는 이민자에게도 매력적인 나라가 아니므로 특별한 정책이 나오지 않는다면 대한민국은 소멸의 길로 돌아서게 된다.

 

출산율이 낮아지게 되어 인구수가 줄게되면 앞으로 서울의 쏠림현상을 더 커지게 된다. 지방부터 소멸하게 되고 수도권만 살아남는 현상이 발생할 수 있다. 불행인 것은 모든 수도권 지역이 살아남는 것는 것도 아닌 그중에서도 인프라가 잘 구축되어 있는 노른자 땅들만이 살아남게 될 것으로 보인다. 그나마 수도권은 어느정도 가격 방어가 되겠지만 지방 광역시들은 처참하게 무너질 수 있다.

 

부동산 쏠림현상이 몰고올 경제상황

앞으로의 문제는 더 심각하다. 단순히 집값이 떨어지는 문제만이 아니다. 우리나라는 엄청난 가계부채는 물론이거니와 부동산 대출이 자산의 70~80프로가 들어가 있다. 집값이 그나마 올라가 준다면 다행이지만 앞으로의 대한민국 상황은 그렇지 않다는 것이다. 물론 인플레이션에 한해 꾸준히 상승은 할 것으로 보이나 엄청난 반등을 보인다거나 하지는 않을 것으로 보인다. 그렇다는 것은 20~30년간 죽어라 일해서 대출금 갚고 나면 나이 50~60세에 정말 집 한채만 남게 된다. 우리나라의 노인 빈곤율이 세계 최고 수준인 이유가 너무 많은 자금이 부동산에 묶여 있기 때문이기도 하다.

 

 

위 그래프를 보게되면 우리나라의 대부분의 재산은 부동산에 쏠려있다. 부동산에 자금이 묶여 있기 때문에 내수경제에도 악영향을 미친다. 돈이 없는 사람들이 늘어남으로써 내수소비가 최악으로 치닫게 된다. 다행히 그동안은 부동산 가격이 꾸준히 올라가 부동산 시장이 활발해 재산의 대부분이 묶여 있어도 어느 정도 유동성이 공급이 되었는데 현재 상황을 보고 있자면 당분간은 힘들 것으로 보인다. 이와 동시에 가계부채도 내수경제에 큰 한몫을 하고 있다. 이렇게 사람들이 많은 빚을 지게 되면 소비심리도 위축하게 되어 내수경제에 큰 악영향을 미친다. 

 

부동산에만 투자되어있는 돈들로 인해 주식시장도 좋지가 않다. 투자를 받고 돈을 벌어야 기업들이 부동산 쪽으로 투자가 쏠리기 때문에 투자를 받지 못하는 상황과 같다고 본다. 내 집마련에 중요성은 누구나 알고 있다. 계속 이사 갈 필요 없이 본인이 원하는 대로 꾸미면서 내 집에서 사는 행복은 무엇과 비교할 수 없다고 생각한다. 다만 우리나라는 순서가 좀 틀리다고 생각한다. 금융자산을 통해 먼저 돈을 불리고 그 돈으로 집을 구매하는 것이 아닌 먼저 대출을 통해서 집을 구매하게 된다. 이렇게 되면 금융자산에 투자할 돈도 없어지고 오로지 대출금을 갚는데 모든 에너지를 쏟아부어야 한다.

 

부동산은 자기 자산의 30~35프로가 적당하다고 생각한다. 이외에 돈은 주식시장으로 흘러들게 만드는것이 우리나라 경제상황을 건강하게 하는 것이라고 믿는다. 하지만 우리나라는 부동산에 70~80프로가 들어가 있고 주식시장은 아주 낮은 수준에 접해있다. 

 

정부의 부동산 정책을 어디로 향하고 있는 것인가?

현재 그 동안 행해진 무리한 부동산 PF대출들이 작년 말부터 서서히 터질 조짐들이 보이기 시작한다. 그 시작은 태영건설이다. 태영건설뿐만 아니라 꽤 많은 건설기업들이 무리한 부동산 PF대출들로 건설을 진행했는데 높아진 이자와 자재비, 그와 더불어 높아진 집값으로 미분양사태를 맞이하기 시작하니 서서히 하나씩 무너지고 있는 중이다. 정부는 이를 막기 위해 비상대책을 소집했으며 경착륙을 하기 위한 준비를 한 것으로 보인다.

 

하지만 정작 쏟아내는 정책들은 집값에 유지가 아닌 오히려 집값을 올릴려는 정책이 아닌가 생각된다. 현재 부동산이 폭락돼도 할 말이 없는 상황들이 연출되는데 이 상황을 유지 혹은 서서히 내려가게 만드는 것에 집중해도 모자랄 판인데 오히려 집값을 올려보고자 안전진단 없는 재건축, 출산율 핑계로 만든 특례대출등 어떻게 해서든 수요를 늘려 부동산 시장을 살려보려고 하는 것으로 보인다. 

 

안타깝게도 이러한 정책들은 집값을 올리기는 커녕 더 수렁의 늪으로 빠트리는 것으로 보인다. 먼저 재건축 문제는 규제를 완화한다고 해서 무조건 성사되는 것이 아니다. 주민이 대다수가 찬성해야 하며 분담금도 있어야 하고 여러 가지 리스크를 감당하고 뛰어들 건설사들도 있어야 하는데 현 경제상황으로는 쉽지 않아 보인다. 또한 특례대출은 이 전글에도 언급했지만 20204년생의 신생아가 있어야 가능하기 때문에 실소유 외에 투자소유를 불러일으킬 수는 없을 것으로 보인다.

 

정부는 오히려 임차인과 임대인의 갈등을 조장시키고 모든사람들이 집을 가질 수 없다는 말을 해대고 있다. 또한 부동산 시장을 어떻게든 살려보고자 실거주 의무도 폐지하려고 하는 움직임을 보이는데 이는 서민들은 더더욱 내 집마련의 길을 포기하게 만들고 부자들만 다주택에 길에 빠지게 된다. 이렇게 된다면 우리나라는 점점 나락의 길에 접어들 것이 분명하다. 

 

재산의 대부분인 70~80프로가 부동산에 들어가있는 시장경제는 절대 바람직하다고 볼 수 없다. 거대한 돈들이 부동산에 묶여있는 것보다 그 돈들이 기업에 투자되어 기업들이 더 많은 돈을 버는 것이 대한민국 경제에도 더 바람직하다. 특히 젊은 사람들은 더 이상 부동산이 나의 자산을 무조건 부풀려줄 것이라는 기대를 버리고 다른 시각으로 접해보는 것을 추천한다. 이 글은 집값이 떨어져야 한다 올라야 한다를 이야기하는 것이 아닌 많은 재산 특히 빚이 부동산에 묶여있는 것이 좋은 것이 아니라는 것을 알리고자 쓰게 되었다. 예전과 다르게 주택공급도 많이 따라와서 더 이상 전월세로 사는 게 큰 스트레스는 아니다. 이런 부분들을 잘 생각해서 본인의 형편에 맞게 또 급하지 않게 천천히 준비해 나가길 바랄 뿐이다.