대한민국의 부동산 미래 (초저출산율과 재건축)

대한민국은 단시간의 엄청난 경제 성장력을 바탕으로 부동산 시장의 성과도 어마어마한 수준으로 올라갔다. 수도인 서울의 PIR(가구 소득대비 주택가격 비율) 지수는 중국과 개발도상국 같은 수준을 유지하고 있다. 직장인 평균 월급전체를 10년 이상 모아야 서울의 아파트를 구입할 수 있다. 이러한 문제는 나라 경제 성장이 꾸준히 올라간다면 큰 문제가 될 것이 없다. 하지만 현재 대한민국은 저성장에 접어들었으며 도시국가를 제외하면 1위인 초저출산율 유지하고 있다. 작년부터 태어나는 인구보다 줄어든 인구가 많아지기 시작한 상황에서 부동산은 인구의 큰 영향을 받을 수밖에 없다. 앞으로는 재건축 또한 어려워져 아파트를 중심으로 슬럼화 현상도 생길 가능성이 있다. 이 시간에는 대한민국의 부동산 미래와 출산율과 재건축이 부동산 시장에 어떠한 영향을 미치는지 알아보도록 하자.

 

이미 시작된 부동산 붕괴현상

대한민국은 오래전부터 초저출산율을 기록하고 있어 사실 부동산 시장의 붕괴는 이미 오래전에 일어났어야 정상이다. 하지만 정부의 여러가지 정책들로 지금까지 유지가 되었다. 본격적인 부동산 시장이 무너지기 시작한 시점은 개인적으로 팬데믹 시기가 아닐까 생각한다. 이미 위기를 눈치챈 다주택자들이 물량을 확 풀었고 당시 시장 분위기는 지금 당장 집을 사지 않으면 안 된다는 포모현상이 생겨나면서 다수의 젊은 예비 수요자들이 영끌을 통해 그 당시 물량을 받아주었다. 

 

당시에는 워낙에 길게 이어져온 초저금리 시대였기때문에 전혀 문제 될 것이 없었다. 워낙에 금리가 낮아 인플레이션을 생각한다면 영끌을 통하더라도 큰 손해가 아니었다. 다만 그 시점을 이후로 초고금리 시대로 바뀌면서 문제가 발생하기 시작한다. 그 당시 진행되었던 부동산 PF들이 금리가 올라가면서 부실기업들 순서로 문제가 터지기 시작했다. 미분양을 막아보고자 여러 가지 특례대출들을 만들어내어 남아있는 수요자를 쥐어짜서 겨우 상승을 유지했는데 올해부터는 이마저도 쉽지 않을 것으로 보인다.

 

몇 년간의 걸쳐 미래의 수요자들도 단시간의 부동산의 뛰어들었고 현재 특례대출은 신생아라는 특수조건이 있어야 가능한 대출로 실소유 상대의 매매는 일어나겠지만 투자수요는 절대 부추길 수 없다고 생각한다. 여기서 더 큰 문제는 이러한 부동산 침체로 인해 기대수요마저 없어져버렸다는 것이다. 많은 사람들이 앞으로 부동산은 더 이상 우상향하지 않고 일본과 중국처럼 장기적인 우하향을 할 것으로 생각하고 있다 보니 더 이상 투자소유를 부추길 수가 없게 되었다. 이러한 기대심리가 생기다 보니 투자수요가 사라지게 되었고 투자수요가 사라짐으로써 부동산 가격은 올라갈 수가 없게 되었다.

 

초저출산율과 부동산 시장의 관계

꽤 오랫동안 대한민국은 저출산으로 고민이 깊었는데 특별한 정책도 없이 지난 5년간 출산율 0점대라는 엄청난 기록을 세우게 되었다. 작년까지는 한해의 20만 명 살짝 넘긴 신생아가 태어난 것으로 보이지만 2024년부터는 이마저도 붕괴된 20만도 채 안 되는 신생아가 태어날 것으로 전망한다. 그렇다면 이러한 초저출산율이 부동산의 어떤 악영향을 미치게 되는가? 부동산은 다른 투자수단과 다르게 실제로 이용을 할 수 있음과 동시에 투자도 가능한 특수한 투자수단이다. 이 말인즉 구매자가 집을 구매해 본인이 살든 안 살든 누군가에게는 본인의 집을 이용하게 만듦으로써 수익을 얻을 수 있는 구조이다. 

 

지금 당장은 인구수의 감소가 크게 다가오지 않게 되지만 길게는 10년 짧게는 5년 안에 엄청난 영향을 미칠 것으로 생각한다. 집을 구매하더라도 세를 줄 수가 없고 집을 팔고 싶어도 사줄 사람이 없다는 것이다. 누군가는 말한다. 인구가 줄어들면 수도권 집중화가 강해져 수도권은 꾸준히 우상향 될 수밖에 없을 것이라고. 어느 정도까지는 맞는 말이라고 생각한다. 인프라가 잘 갖추어진 그런 노른자땅들은 꾸준히 인플레이션에 한해 집값이 오르겠지만 저번 팬데믹처럼 미친듯한 상승은 기대하기 어렵다.

 

노른자땅이 아닌 곳은 장기적인 우하향을 할 것으로 보인다. 현재 수도권에 2천만 명이 모여 살고 있는데 앞으로 50년 뒤에는 전체인구가 4천 명 아래로 떨어질 것으로 정해져 있다. 부동산 상승론자들이 하는 말들은 앞으로 1인가구수가 많아질 것이며 이렇게 줄어든 인구수로 인해 인프라가 갖추워지지 않은 지방도시들로부터 수도권으로 몰려오니 앞으로 수요가 많아질 것이라고 믿고 있다. 어느 정도까지는 맞다고 생각하지만 이것이 절대 부동산 가격을 상승시킬 수는 없다고 생각한다. 

 

 

인구수가 줄어들면 인프라가 유지되는 수도권으로 오는 건 당연하다 헌데 비싼 집값으로 인해 오히려 지금보다 더 캥거루족이 많아질 것으로 보인다. 이는 저성장에 들어와 젊은 사람들이 취업하기가 어려워지고 비산 집값을 감당할 수가 없기 때문에 부모님 집에서 같이 사는 것이 오히려 더 유행할 것으로 보인다. 이는 출산율과 더불어 젊은 사람들이 결혼까지 기피하기 때문에 굳이 부모와 떨어져 살길이 없어지게 된다.

 

앞으로의 재건축 시장

위에 상승론자들이 말하는 1인가구수의 증대와 수도권 집중화로 공급이 부족하해 질 것으로 보이기 때문에 부동산은 꾸준히 우상향 할 것으로 주장한다. 하지만 개인적으로 이것도 쉽지 않아 보인다. 앞으로 날이 갈수록 서울 외 지역은 재건축은 포기하는 것이 좋다고 생각한다. 현재 경기 1기 신도시와 같이 30년 된 아파트들이 재건축을 기대했을 텐데 더 이상 재건축은 일어나지 않을 거라고 생각한다. 아니 무슨 말인가? 재건축을 하지 않는다니? 이런 질문이 들리는 것 같다. 

 

재건축은 기본적으로 기존의 지어진 아파트를 허물어 층수를 올려 더 많은 사람들에게 공급을 해주고 기존의 살던 사람들은 분담금 없이 새집을 얻게 되는 아주 좋은 방법이 아닐 수 없다. 하지만 앞으로는 분담금 없이 재건축이 진행될 정도로 가치가 있지 않을 예정이다. 현 정부에서 30년 지난 아파트는 안전진단 없이 재건축을 시행할 수 있게 바꾸었다. 또한 용적률 또한 500프로로 올리자는 이야기가 나오고 있는데 이는 재건축 시장의 굉장히 치명적인 영향을 줄 수밖에 없다. 

 

먼저 안전진단 없이 재건축을 가능하게 한다면 어느 정신 나간 민간기업이 돈도 안 되는 서울 외지역에서 재건축을 하겠냐는 것이다. 안전진단이 필요하지 않다는 것은 서울의 널리고 널린 또 앞으로 더 생겨질 수밖에 없는 30년 된 아파트들을 재건축할 수 있는데 굳이 서울 외지역에 위험부담이 큰 사업을 진행하지 않을 것이라는 것이다. 이 전에는 안전진단을 통해 안전하지 않다는 등급을 받고 재건축을 진행할 수 있었지만 이제는 30년만 지나면 재건축이 가능하니 돈이 되는 서울지역에만 재건축이 몰릴 수밖에 없다. 

 

또한 용적률까지 높이게되면 더더욱 서울의 몰릴 수밖에 없어진다. 위에서 말한것처럼 재건축은 층수를 기존보다 올려 더 많은 공급을 하게만들어 이익을 얻는 사업이다. 예를들어 서울외 지역은 용적율 500프로까지 허용해주고 서울은 기존의 정해진 대로 가게된다면 그나마 서울외 지역도 재건축의 가능성이 생기게 되는데 서울도 용적율 제한을 풀어주게 되면 위와 같은 상황처럼 돈이 안되는 수도권 외 지역이 아닌 서울의 재건축이 몰릴 수 밖에 없어진다. 이왕이면 사람들은 서울에 살려고 하기 때문에 어느 민간기업이 분양이 다 될지 안될지도 모르는 수도권 외 지역에 사업을 진행한다는 것은 어불성설이기 때문이다.

 

또한 공급문제는 앞으로 기술발전으로 인해 많은 회사들이 재택근무를 바꿔나갈 것이고 이러한 변화는 많은 오피스 빌딩들의 수요 또한 떨어질 것으로 보인다. 이미 올해부터 터진 지식산업센터 문제가 이를 반증하고 있는 것이 아닐까 생각한다. 우리나라는 자영업자들은 비정상적으로 많지만 지식산업센터에 들어갈 개인회사들은 많지 않다는 것이다. 위에서 언급한 재택근무로 대기업들 또한 빌딩을 비우게 될 것이고 그러면 남아있는 빌딩의 처리문제도 생길 수 있다. 개인적으로 이러한 빌딩들이 리모델링을 통해 부동산 시장에 공급이 될 수 있도록 정책들이 변화할 것으로으로 보인다.

 

예를 들어 30층인 오피스 빌딩이 있다고 생각하자. 점점 회사들이 줄어들어 30층 중에 15층만 사용이 되어지고 있다면 빌딩 소유주의 입장 혹은 국가의 입장에서도 큰 문제가 아닐 수 없다. 하지만 이 빌등을 1층부터 15층까지는 오피스 사용 그리고 16층부터 30층까지는 리모델링을 통해 주거로 변화한다면 공급의 부족을 해결 할수도 있고 이럼으로써 얻는 세수도 있기때문에 좋은 방법이 될것이라고 생각한다. 이러한 이유로 더더욱 서울 외 지역에 재개발은 어려워지지 않을까 생각한다.

 

대한민국의 국민들 대다수는 부동산의 재산의 70~80프로가 묶여있다. 이러한 문제로 현재 노인빈곤도 늘어나고 있는데 사실 우리나라는 자산의 가치는 계산되어있지 않고 현금흐름으로만 따지기 때문에 노인빈곤율이 높다고 한다. 예를들어 5억의 집을 소유하고 있는 사람들의 실제 현금은 채 5천만 원도 되지 않는다는 것이다. 서울 외 지역에 재건축을 진행한다고 가정해 보자 서울 안에서 진행하는 것보다 기존실소유자들의 분담금이 늘어날 수밖에 없어진다. 하지만 현금흐름이 없는 대한민국의 상황으로 분담금을 낼 수 없는 가구들이 많을 수밖에 없다. 덤으로 미친듯한 가계부채도 이러한 문제들의 더 악영향을 미치게 된다.

 

이렇게 많은 돈들이 부동산에 묶여 있기 때문에 우리나라 부동산 시장은 신중하게 진행해야 한다. 이러한 이유 때문이라고 무조건 부동산을 부양하는 정책을 남발해서는 안된다는 것이다. 현재 집을 소유하고 있는 사람보다 소유하지 않는 사람들이 많기 때문이다. 오늘 이 시간에는 대한민국의 부동산 미래 그리고 초저출산율과 재건축의 대해서 알아보았는데 종합적으로 본다면 앞으로 대한민국의 부동산의 가치는 지금보다 상당히 많이 떨어질 것으로 보인다. 또한 이전과 다르게 부동산으로 부를 축적하겠다는 생각에도 많은 변화를 줄 것으로 보인다. 이렇게 기대심리가 사라지게 된다면 사람들의 부는 부동산이 아닌 금융자산으로 흘러들게 되고 부동산이 하락하면서 꽤 큰 출혈이 생길 수 있지만 전체적인 대한민국의 시장상황은 더 나아질 것으로 보인다. 부디 적절하고 좋은 방향으로 정책들이 만들어져 많은 사람들의 피해 없이 건강한 대한민국이 되길 바라본다.